Предсказания или прогнозы

Заметки о недвижимости

"It is better to have a permanent
income than to be fascinating"
Oscar Wilde

Прошедший 2004-ый был удачным для многих, кто правильно инвестировал в недвижимость. Среди них были и те, кто сделал это вовсе не после изучения основных законов развития экономики, а просто интуитивно чувствуя бесперспективность бездействия. Что-то повернулось в голове и решение созрело. Те, кто перешагнул этот рубеж, уже сделали очень важный первый шаг. Теперь они непременно сделают второй, третий... не даром говорят, что "дорогу осилит идущий". Главное, не стоять на месте, а начинать следующий год на оптимистической ноте. Это в первую очередь касается инвестиций в недвижимость, которая является лидером "на длинные дистанции" по сравнению с другими способами приращения средств. Вот что говорят по этому поводу эксперты:

Рост численности населения в Соединенных Штатах Америки и Канаде в период следующих 20 лет очевиден. Об этом сейчас так много информации, что нет смысла повторяться. А вот уровень жизни? И уровень, и стиль жизни для среднестатистического большинства уже претерпевает большие изменения. По поводу понятия "стиль жизни" сейчас достаточно много споров и нет общепринятой точки зрения. Часть общества считает, что удешевление цен практически на все товары народного потребления сопровождается непременным падением качества. Подтверждением тому выдвигается повсеместное засилье генетически "подправленных" продуктов, техники, одежды, парфюмерии и других изделий массового спроса, практически полностью копирующих так называемый "high end of brand names", но таковыми не являющимися. Одновременно, качественные натуральные продукты, изготовленные по классической технологии, практически невозможно купить или по причине предельно высоких цен, или потому, что они просто сняты с производства в силу экономической нецелесообразности.

Но существует и другая точка зрения: стиль жизни - это вовсе не то, что мы привыкли иметь ввиду. Для новых поколений мы устарели со своими натуральными помидорами, хлебом, который сначала черствеет, а только потом портится и джинсами, которые сколько не стирай, они от этого только лучше. Вы очень страдаете от отсутсвия парного молока или ручки-макалки с чернильницей? А может хотите ездить на лошади или осле вместо авто или трамвая?

Идущая нам на смену часть общества считает правильным жить легко и потреблять все, что предлагает им современная цивилизация под девизом "take it easy!", чему сторонники другой точки зрения втайне завидуют. Однако аналитики точек зрения обеих сторон едины в том, что уровень жизни (читай потребления) населения будет неуклонно расти. Это касается и доходов, которые тоже будут увеличиваться. Другое дело, кто и как ими будет распоряжаться. Но то, что следующее поколение будет жить лучше предыдущего, не нуждается в комментариях. Молодежь легко осваивает новые технологии и также легко отказывается от старых: она владеет компьютером лучше, чем обычной авторучкой, общается друг с другом посредством фотоимиджей в режиме реального времени, не представляя, что может быть по-другому. А по-другому у них и не будет, потому что уже не получится.

Еще один любопытный факт: в ближайшие две декады огромное количество североамериканцев предпенсионного и пенсионного возрастов приобретут коттеджи или кондоминиумы вне городских зон - так называемые "vacation homes". Этот тип недвижимости никогда "не делал погоды" в общей картине операций по купле/продаже жилого фонда. Но это было раньше. Эксперты говорят, что "созрело поколение", которому нужно сократить затраты, не утратив качества жизни. Что будут делать представители этого поколения? То, что они уже начали делать: покупать недвижимость, обладающую специфическими свойствами. И этот сегмент рынка сейчас стремительно растет.

Следом за "взрослыми" опять же движется молодежь. Для ее "определения" наконец-то найден термин "echo boomers" (дети и внуки поколения baby boomers). Echo boomers (а их только в Америке, например, не менее 60 миллионов) похоже не многим отличаются от своих родителей - по прогнозам социологов это поколение покупать очень даже любит, в том числе, следуя примеру старших, старается вкладывать как заработанные, так и заемные средства в недвижимость. Собственно, процесс покупки недвижимости для этого потребителя уже пошел, и это закономерно расширяет рамки существующего рынка.

Restrictions on development: в ближайшие 20 лет правительства обеих стран введут ограничения на строительство и освоение земель в регионах, которые уже достаточно населены. Для среднестатистического большинства это именно те места, где они хотели бы жить. В связи с этим уместно упомянуть введенные недавно ограничения на развитие земель в районе "законсервированного" зеленого пояса GTA.

Construction cost - по существующим на сегодня прогнозам кривая изменения стоимости строительства в следующие 20 лет будет направлена вверх. Никто не может сказать сегодня наверняка, каковы будут перепады этой кривой, однако ее общее поступательное движение вверх, особенно в определенных районах, очевидно. В качестве иллюстрации можно привести сравнение цен на аналогичные модели домов I и II фазы продаж одного из самых модных микрорайонов северного Ричмонд Хилла в 2004 г. Например, цена на модель дома, которую лично я приобрел весной этого года, к декабрю выросла на $50 тысяч. Стоимость аналогичных домов в 2005 году, будет, соответственно еще выше.

Immigrants and minorities. Эксперты говорят, что эта группа населения наконец-то "раскочегарилась". Оказывается, в течение достаточно длительного периода времени привилегия владения домами принадлежала в основном "коренным жителям" - 75% тех, кто владел собственным жильем, получил гражданство по праву рождения. Сейчас ситуация резко изменилась. Это произошло, во-первых, за счет притока образованных иммигрантов разных национальностей, основным мотивом приезда которых было не беженство, а экономическая безопасность и благополучие. Эта группа вновь прибывших въезжает в страну с деньгами, практически сразу инвестируя их в собственное жилье.

Во-вторых, на рынок недвижимости активно стали выходить и дети тех, кто не смог позволить себе приобрести дом сразу по приезду. "Дети" - уже и не дети вовсе, а самостоятельные, знающие и часто высокооплачиваемые специалисты, получившие местное образование и прекрасно подготовленные для жизни в стране, которую считают родной. Правительство Канады, в свою очередь, запустило ряд программ, помогающих приобрести жилье в собственность за счет различного рода льгот, уменьшения необходимого для покупки дома минимума собственных накоплений и многие другие социальные программы, использующие финансовые рычаги приращения капитала за счет оборота недвижимого имущества. В результате immigrants and minorities стали весьма весомой силой на новом, перспективном рынке недвижимости.

Investors. В связи с тем, что поколение "baby boomers" только начало выходить на пенсию, их доходы, как целевой группы в целом, со временем будут стремительно сокращаться. В связи с этим, те, кто озабочен сохранением своего уровня и стиля жизни, будут вынуждены инвестировать имеющиеся средства, чтобы не сеть "на хлеб и воду". Так как в долгосрочном плане инвестирование в недвижимость считается наиболее прибыльным и надежным, эта индустрия ожидает пик новых финансовых вливаний в течение как минимум ближайших 5 лет.

Вот такие факторы по прогнозам аналитиков будут влиять на рынок недвижимости в 2005 году. Это, конечно, теория и жизнь внесет свои коррективы. Однако что бы ни произошло, я искренне желаю вам в новом 2005 году идти в ногу со временем, быть благополучными, и приглашаю вас на персональные консультации, на которых можно получить исчерпывающие ответы на вопросы, где, как и что именно выгодно покупать сегодня, а от чего следует немедленно избавляться.

Ваш Сергей Орлов
Sales representative,
Sutton Group Admiral Realty Inc., Broker
416-277-6569
sergeyorlov@rogers.com