Счет насчет счета

Заметки о недвижимости

Мы еще поговорим с вами насчет счета!
У меня все счета на счету!
Я еще сведу с вами счеты!
Парафраз из к/ф "Блеф".

Сегодня мы поговорим о финансовом планировании. Идея этой темы рождена после анализа проблем, с которыми сталкиваются наши клиенты, а также на опыте обобщения тех вопросов, которые задаются в процессе проведения семинаров и персональных встреч в Риал Эстейт Клубе.

Одной из проблем сегодняшнего дня является невозможность получить хорошие условия на выдачу mortgage, независимо от того, кто этим занимается непосредственно: представитель банка или mortgage консультант. "Хорошая ли у вас кредитная история?" - этот вопрос задается всегда, когда речь заходит о получении кредита. "Да, хорошая, мы вовремя платим по картам, ничего нигде вроде бы не напортили" - это среднестатистический ответ грамотного, заметьте, покупателя. Грамотного, потому что из ответа следует, что говорящий понимает, что "по картам надо платить вовремя". А вот достаточно ли просто вовремя платить по картам и как надо платить?

Подписывая любую аппликацию, связанную с получением любого кредита вы, как правило, автоматически разрешаете тому, кто даем вам займ (будь то банк, трастовая компания или частный инвестор/lender), войти в ваш файл и проверить вашу платежеспособность. Ваше согласие на эту проверку "забито" в вашем заявлении уже автоматически. Что чаще всего подводит нас и осложняет возможность получения хорошего процента на банковский займ, так это SCORE.

SCORE генерируется автоматически на основе математического алгоритма, который, в свою очередь, базируется на обобщенной информации, полученной путем анализа файлов десятков миллионов людей. Считается, что полученные в результате оценки баллы/единицы, достаточно четко характеризуют вашу надежность в плане оплаты долгов (кредитов по картам, банковских займов независимо от их назначения и пр.), попросту говоря ваш рейтинг.

Шкала рейтинга начинается с отметки 300 и заканчивается на отметке 850 баллов, но "рабочей частью" считается только отрезок, начинающийся с 500. Среднестатистический канадец имеет рейтинг в интервале 600-800 баллов. Лучший рейтинг - 850 единиц, позволит вам получить наилучшие условия при получении займа. При рейтинге ниже 500, вообще говорить не о чем - или еще рано или уже поздно - пора исправлять положение, а не дома покупать.

Надо отметить, что самый высокий рейтинг - не самоцель, а, как и всякая крайность, иногда даже минус. Пример - отличник и хорошист. Кто из них получит медаль - ясно, я вот кто будет более успешен и счастлив в жизни - вопрос спорный. Главное не медаль, а соотношение полученных знаний и правильного их использования. Для того чтобы быть "хорошистом" ваш SCORE должен быть не менее 680 баллов. Все данные, хранящиеся в вашем файле, можно проверить в Trans Union Canada или Equifax - в двух уполномоченных организациях, данные которых признаются всеми финансовыми институтами.

Итак, внимание, три основных фактора, влияющих на подсчет рейтинга:

1. Как вы оплачиваете ваши долги - составляет 35% "веса" общего показателя. Наиболее важный факт - оплачивать вовремя все счета и, что не менее важно, регулярно гасить их полностью.

2. Ваши накопления на счетах и лимиты ваших кредитных карт и займов (amount of available credit) - 30% (второй по значимости). Например, если у вас 10 кредитных карт с лимитом каждая по $10,000, то ваш общий лимит, соответственно, $100,000. Хорошо это или плохо? - Статистически, считается, что чем больше свободный лимит, тем меньше риск при выдаче займа. То есть при правильном пользовании кредитными картами, они (карты) ничуть не мешают своим владельцам, а вот их отсутствие, то есть отсутствие самой истории оплаты кредита - большой минус. Нужно особо подчеркнуть, что это положение справедливо для тех, кто умеет оперировать картами, и вовремя "высвобождать баланс". Переполненные карты и минимальные платежи - это уже минус, о наличии которого многие, как отмечалось выше, не подозревают.

3. Продолжительность вашей кредитной истории - 15 %. Чем раньше вы откроете кредитные карты, тем больше "очков" вы заработаете. Уточняем, кредитные карты надо не только открыть, но и начать ими пользоваться, чего часто, к сожалению, не делают. Обладание картой ничего не значит: пользуйтесь картой - только в этом случае, она "работает" на вас.

4. Наличие различных кредитов - 10%, то есть наличие у вас не только карт, но и различных банковских займов (при условии, что все они, конечно же оплачиваются вовремя). Хотя "большие долги" влияют на общие показатели они не всегда опасны, поскольку считается, что люди, "умеющие" делать долги, знают как с ними обращаться: "They know how to handle money."

5. Как часто вы подавали аппликации на получение займов в последнее время (как следствие - вопрос, как часто в связи с этим проверялась ваша кредитная история) - 10%. Об этом достаточно много пишется на страницах наших газет и каждый мало-мальски грамотный потребитель должен знать: частое обращение за кредитами (то есть факт, когда вы отправляете по почте или заполняете в банке аппликацию на открытие финансирования) - это минус, который может повлиять на ваш рейтинг. Обращение в разные инстанции в поисках кредита - "звонок", что соискатель может нуждаться в деньгах. Этот показатель рассматривается в совокупности с другими факторами, но если в течение года у вас, например, больше 9 подобных обращений, карты оплачиваются минимальными платежами, долги велики - это непременно отразится на вашем рейтинге.

Что не учитывается при определении вашего SCORE (однако будет принято во внимание при выдаче займа): ваш возраст, рабочий стаж, доход, образование, социальный статус, были ли отказы в выдаче кредитов, владеете ли вы недвижимостью или снимаете (рентуете) жилье и сколько времени вы проживаете по текущему адресу.

Посмотрим, как выглядит подсчет рейтинга на условном примере:

- у вас 5 или более кредитных карт, и своей первой кредитной картой вы владеете не менее 2 и не более 4 лет, примерно в это же время (2-5лет назад) вы получили первый займ (loan), в текущем году вы подали аппликацию на 1 кредитную карту или займ, ваш последний займ или карту вы получили более 6 месяцев назад, и на всех ваших картах есть какие-то долги, долги только по кредитным картам составляют более $20,000, при этом вы никогда не пропускали обязательные платежи по картам или займам и вообще у вас не было никаких "неприятностей" (как-то банкротство, просроченные платежи по таксам, не было взысканий средств через суд, collection agency или лишения прав собственности за долги).

Заметьте, обычно только последняя часть приведенного сценария и принимается в расчет при самооценке своей кредитной истории. Очень часто самооценка завышена. В приведенном, кстати, типичном сценарии, SCORE скорее всего будет в границах между 645-695 баллов и для уточнения понадобятся более подробные данные, на которых мы не будем сейчас останавливаться. Отметим только, что если перед подачей заявления на получение банковского займа вы погасите $20,000 долгов по картам, ваш рейтинг может подняться до отметки 715 или выше. Разница, согласитесь, значительна. Теперь посмотрите, как это отражается в цифрах.

Многие ошибочно полагают, что рейтинг влияет только на сам факт получения банковского займа или кредита - заблуждение. Как мы уже отмечали, этот показатель впрямую влияет и на условия, которые банк/мортгидж-консультант смогут предложить вам. Часто тот факт, что знакомые с таким же как у вас доходом получили лучший mortgage вызывает недоумение, а то и затаенную обиду (меня надули!). Не будем отрицать, что нечестные или попросту некомпетентные специалисты всегда были и будут, но признаем факт: как правило, виноват ваш SCORE. Разница между тем, что получит обладатель рейтинга 520 и обладатель рейтинга в 720 баллов может дойти до 3 единиц, что при займе в $100,000 может составлять около $235 ежемесячно. А теперь пофантазируем, что можно сделать с этими деньгами, если не дарить их банку: взять новую машину, выплатить студенческий лон, покрыть долги, поехать в круиз...

Эта короткая сводка информации относительно показателя SCORE составлена на основе реальных компьютерных программ, аналогичных тем, которыми пользуются финансовые специалисты, однако не претендует на полноту анализа, а лишь демонстрирует широту возможностей и системность подхода, которыми оперируют банковские служащие в процессе рассмотрения выдачи займов на покупку домов. Еще раз подчеркнем, что при трансакциях в области покупки/продаже недвижимости необходимо учитывать целый ряд факторов, в том числе "личностные" характеристики. Это целый комплекс работ в сопредельных с недвижимостью областях, и доверять решение этих вопросов нужно только квалифицированным специалистам.

Ваш Сергей Орлов
Sales representative,
Sutton Group Admiral Realty Inc., Broker
416-277-6569
sergeyorlov@rogers.com