Прибыль без чудес

"И вот я перешел в другое качество.
Я становлюсь обычным человеком
(с экономической точки зрения -
представителем обеспеченной части
среднего класса), для которого
главное - не обладание, а бытие.
Борьба не за имущество, а за самого
себя, за право быть самим собой".
М. Ходорковский

Когда рынок идет вверх - делайте деньги на быстрому обороте. Когда он стабилен - выжидайте. Когда рынок идет вниз - скупайте и ждите подъема. Так поступают те, кто знает толк в получении прибыли.

Вы думаете куда лучше вложить сегодня, чтобы иметь обеспеченное будущее? Хотите сделать ремонт или подумываете о реконструкции? Взять в аренду помещение? Открыть магазин? Купить плазу и сдавать ее мелким ретейлерам? Приобрести землю на берегу озера и построить пансионат? Интересует демографическая ситуация в выбранном вами районе? Уровень преступности? Расположение престижных школ? Хотите узнать, как работает leverage - финансовый рычаг, позволяющий использовать заемные, иногда весьма незначительные, финансовые средства и проводить трансакции по покупке и продаже недвижимости? Узнать о сезонных факторах, перспективных планах развития районов и т.д.?

Давайте вместе обсудим механизмы различных способов возможного заработка на недвижимости. Ведь в Канаде принято смотреть на землю и строения на ней не только как на место жительства, но и как на средство приращения своего капитала, за счет покупки и продажи недвижимости в зависимости от множества обстоятельств.

Так было со времен первооткрывателей Канады - Джона Кабота, исследовавшего берега Ньюфаундленда в 1497 году и Жака Картье, поднявшегося вверх по реке Святого Лаврентия в 1535 году. Так обстоят дела сейчас, когда фермеры продают земли девелоперам, а те, в свою очередь, билдерам, которые получив соответствующие разрешения, делят землю на небольшие участки - лоты. Эти лоты, на которых возводятся те или иные строения, объединенные в комьюнити (subdivision) предлагаются нам с вами, потребителям, за которые мы выкладываем определенную сумму денег, в большинстве своем взятую в долг у лендеров (банков) и ежегодно платим налог за использование этой самой земли в местный муниципалитет.

Так будет и в будущем. Только будущее это строится не само собой, а людьми. Теми, кто понимает толк в инвестициях в недвижимость. Когда-то кто-то скупил земли, например в малярийном районе Флориды и заложил современный Майами, или в пустыне, где теперь красуется Лас-Вегас. То же произошло, к примеру, в Ричмонд Хилле (Онтарио), который на глазах превращается из аграрного придатка Торонто в своеобразный город-мечту, ведь его северная часть, расположенная в заповедной зоне, уже получила все регалии современного master planning community.

Кстати, налог (municipal taxes) за пользование землей и расположенными на ней строениями, в среднем (очень грубо) составляет 1% от стоимости этих строений на стандартном лоте (если мы с вами говорим о городском жилье). И если (опять таки усредненно) цена современного нового дома в пределах большого Торонто составляет $300,000 - $400,000, то $30,000 - $40,000 за десять лет идет в муниципалитет в виде налогов за пользование недвижимым имуществом, что составит 10% от стоимости этих домов за означенный период времени.

При этом за эти же 10 лет при стоимости дома, например, в $350,000, первоначальном взносе 10% и 5% мортгидже, вы выплатите следующую сумму: $82,542 - в принципал, $137,305 - интерес банку за предоставленный кредит, и после этих 10 лет вы все еще будете должны банку за свой дом $232,458. Если же дому на момент его покупки было, скажем 5 лет, то тогда (через 10 лет) подойдет очередь его капитального ремонта. Надо менять все: покрытия полов, крышу, сантехнику, силовое оборудование (furnace), кондиционер, кухонное оборудование, возможно окна, электропроводку и т.д.

Если у вас квартира в кондоминиуме, то при цене, скажем, в $230,000 и тех же условиях, ваши расходы составят: $54,242 - в принципал, $90,229 - интерес банку, а долг (баланс, если использовать банковскую терминологию) - $152,758. Но в этом случае добавьте сюда обязательные расходы на содержание здания в надлежащем состоянии, грубо говоря затраты корпорации - владельца дома, которые покрываются из кармана тенантов (владельцев юнитов), скажем $200 х 12 месяцев х 10 лет = $24,000.

Если же не покупать дом, а просто из года в год арендовать жилье, то, исходя из того, что семья из 4-х человек в среднем тратит на рент $1,200 в месяц, то $1,200 х 12 месяцев х 10 лет, получится $144,000. И это деньги, которые перейдут из вашего кармана в карман владельца той квартиры или части дома, (цена аренды дома целиком в хорошем месте или квартиры из 2-х спален в достойном месте в среднем обойдется в $2,000). Расчеты и вопросы. Что же лучше делать? Вариантов несколько, и все они сводятся к простой формуле, которой учат с младых лет будущих профессиональных инвесторов:

MAXIMAZING RETURN.
MINIMAZING TAXATION.
AVOIDING LIABILITY.
DELINEATING AUTHORITY.

Кто-то скажет, а я буду акселерировать свои платежи, а у меня 25% (40; 60 и т.д. процентов) лежит в качестве даунпеймента. А кто-то приобрел свое жилье не прибегая к услугам банка. Что же, они в привилегированном положении и могут считать, что сделали хороший инвестмент? Не всегда. Вопросы, как снежный ком. Среди моих знакомых, купивших дома без мортгиджа, немало тех, кто со временем вынул часть денег, "замурованных" без дела в стены и вложил их в недвижимость, приносящую прибыль. Зачем? Как? Что, они все время переезжают? А расходы при продаже и Land Transfer Tax? А таксы за Capital Gain? Снова вопросы...

Вот что. Давайте не будем обобщать, а займемся делом - начнем инвестировать в недвижимость с умом, трезво оценивая ситуацию каждой конкретной семьи (конкретного инвестора), не уповая на чудеса, выбирая единственно верный путь на определенном временном этапе. Ведь наша с вами задача - сложить из кусочков (вид недвижимости в зависимости от финансового положения того или иного инвестора, услуги грамотного банковского служащего, бухгалтера, адвоката...) инвестиционный план, который должен привести к положительному балансу (cash flow) в каждый расчетный период времени.

Investment profit is made when you buy, not sell.

Инвестор по определению не может быть уверен в конечном результате на все 100%, и контролировать абсолютно весь процесс инвестирования. Рынок прогнозируем и не прогнозируем одновременно. Он может идти вверх или вниз. Инвестор может получить прибыль и даже сверхприбыль, а может потерять часть своих инвестиций или все. Но если он не в процессе - он не получит никакого результата. Ошибки и потери в современном мире инвестиций нельзя рассматривать как фатальность, но как школу.

Вот несколько инвестиционных стратегий, могущих привести к успеху:

^^^ Купи и перепродай (короткий вид инвестиций). Эта стратегия хороша, когда рынок идет вверх. Риск имеет место быть. Будьте осторожны и не обещайте себе легкой жизни без усилий и возможных потерь.

^^^ Купи, добавь потребительских свойств (отремонтируй, отреставрируй или укрась) и перепродай. В целом то же, что и первая стратегия, но здесь больше возможностей, хотя неизбежны вложения, занимает больший отрезок времени и требует участия многих людей.

^^^ Возьми в аренду или купи землю, построй на ней то, что востребовано потребителем или перестрой то, что на ней стоит и сдай в субаренду.

^^^ Купи или возьми в аренду (например, землю), держи в своих руках forever и расти инвестиционный потенциал, рефинансируя и реинвестируя высвободившиеся средства. Это уже долгосрочный инвестмент.

^^^ Купи землю, придай ей новые потребительские свойства (develop/redevelop), сдавай в многолетнюю аренду или продай. Это уже для инвесторов-"мастодонтов". Классический пример такого рода инвестиций - покупка земли у фермера или государства, ее резонинг, продажа билдерам по частям, которые в свою очередь, строят на ней объекты, которые раскупаются потребителями. Такими объектами могут быть как частные дома, так и школы, плазы, индустриальные объекты и т.д. Начинать можно с любого уровня, используя финансовые рычаги - leverage или other`s people money. Например, деньги, которые платят арендаторы квартир или офисов (тенанты) владельцу здания (корпорации), идут на погашение мортгиджа, взятого этой корпорацией у банка на строительство этого здания.

Возможно, прочитав эту заметку, вы захотите получить консультацию у сертифицированного бухгалтера (chartered accountant) или адвоката (taxation lawyer) - людьми которые могут дать вам практический совет "до того как". А для тех, у кого недостаток свободных финансовых средств, существуют схемы группового владения недвижимым имуществом: tenants in common, corporate ownership, partnership, limited partnership, joint venture, real estate investment trust.

ЦЕПОЧКА ОБСТОЯТЕЛЬСТВ

Как оказаться в нужное время в нужном месте, и стать финансово независимым и счастливым? А ты, читатель, уже оказался здесь, в Канаде. Теперь осталось только достичь два последних пункта. Как? Очень просто. Надо научиться инвестировать не в бумагу (голубые и прочие фишки, пенсионные и прочие фонды...), а во что-то материальное, еще лучше - в живую материю. Rudolf Steiner высказал такую мысль: <Величайший подарок, который могут дать родители помимо любви, есть хорошее образование>. Откладывая годами на черный день (пенсию) сегодня, многие экономят на себе и на своих детях, ведь не имея соответствующего высоким стандартам образования, невозможно стать теми, кто прекрасно разбирается в экономике этой страны и использует ее законы себе во благо.

БЕЗПРОВОДНЫЕ ВОЙНЫ:

Современные кондо - первоклассная цель для хакеров, специализирующихся на скачивании персональной информации с компьютеров пользователей беспроводной связи с интернетом. В то время, пока вы работаете на своем ноутбуком в кабинете, оплачивая текущие счета или сидите с ним в джакузи, просматривая новости в сети, кто-то в припаркованном автомобиле напротив вашего дома или даже в соседней квартире на любом из этажей, вооружившись соответствующим программным обеспечением, копирует все, что вы только что отправили или получили.

Президент одной известной компьютерной компании в качестве примера приводит недавний случай, когда в одном из кондо комплексов, расположенных в одном из быстрорастущих районов Торонто, и оборудованных системой wireless, техниками было обнаружено двадцать две открытых сети. Совет простой: защищайте свою технику от взломов, настраивая оборудование согласно прилагаемым инструкциям.

ЖИЗНЬ В ГОРОДЕ VS ЖИЗНЬ ЗА ГОРОДОМ

В городе: все рядом - магазины, городской транспорт, больницы, бары и ночные клубы, полиция, соседи с мудрыми советами.

За городом: дома новее, преступность ниже, страховка на автомашины дешевле, воздух чище, парки больше, жизнь здоровее и дольше.

ЗАГАДКА

В современном мире каждый день появляются новые словечки или устойчивые словосочетания, которые отражают суть того или иного социального процесса. Это относится и к домостроению/домовладению. Вот некоторые из них: Memory Point; Brain Space; Drop Zone; Silver Tsunami; Boomerang Kids; Away Room. Хотите знать, что все это значит?

Ваш Сергей Орлов
Sales representative,
Sutton Group Admiral Realty Inc., Broker
416-277-6569
sergeyorlov@rogers.com
Торонто-Ричмонд Хилл
Февраль 2005